与亲历者重温地产史！【致敬改革开放·地产40人】提名人物之张羽冲，他是“京城房地产投资第一人”。

【编者按】从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放·地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些最具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放·地产40人】提名人物是“京城房地产投资第一人”张羽冲先生。

【张羽冲谈买商铺：如何早中晚都赚流量】

买商铺。商铺最大的价值是跟租金挂钩，租金将来就是你看到的时间。时间的价值在多少？就未来五年，它为什么会涨租金，很多人只是凭自己想，反正在涨。首先你告诉我涨的依据是什么？你能说服自己的依据，而不是说的租金反正每年都会涨的。到一定程度它不一定会涨的。所以你告诉我租金未来五年会涨多少，你说涨的理论依据在哪？一呢就是流量，二呢是单笔消费额决定你的房租。你看，本来这个一天成交了3000单，未来你觉得能成交4000单，这就是利润增长点。还有一点，这个菜现在卖30，通过通货膨胀，我觉得再过五年以后这菜能卖58，不管你卖30还是58，他都是45%的利润。 

所以说，同样都是卖了一个菜，人没增加，还是3000人来吃饭，但是你的流水的总额高了，也是物价通胀了。对吧？本来3000人，比如说进去就一天流水3万，但是三年以后物价你会觉得会通胀到什么样的程度的话，还是这3000人。但是流水变成4万多了，那你的利润也是在增长的。所以你的房租的空间能有多少？流量嘛，无非就是没有空档期的流量是最高的，就是早中晚节假日，都不会有空档，就不会有人空的时候，这是最高境界。那就是白天中午来消费的，都是来上班的。因为住宅里头人都走了，没有那么大的消费，对吧？就是说你看中的白天一定是写字楼，早上是住宅、写字楼都可以来吃早餐什么的。晚上呢写字楼没人了，节假日呢写字楼没人了。所以说，写字楼、酒店这种东西呢，它的效率会打一个八折。晚上没人。节假日不上班。你说我一天流水3万，突然有三天流水只有2000，你那前面31000杯过来就变成22000了。也很痛苦。所以选择住宅、写字楼、酒店步行300米内都能辐射到的这种商铺是最值钱的。