紧跟在12月28日成都今年最贵土拍之后的，是一场涉及1200余亩城南土地的土拍大会，9宗位于兴隆湖科学城，3宗位于双流华府板块，这场土拍也成为今年成都的最后一场土地市场的大戏。

实探兴隆湖9宗地：未来成都高科技人才将住这里

在12宗土地之中，9宗位于成都未来的发展重心、高科技企业聚集地兴隆湖科学城区域，这也是兴隆湖科学城这个成都“硅谷”在开始建设之后第一次大批量土地入市，自然成为了市场在年末最重要的关注点。然而，在9宗兴隆湖科学城土地的土地规划中均对土地的买卖、租赁有严格的控制，甚至有3宗土地只能用作出租不能进行出售，这也表明了成都市在科学城重点发展高新产业、为优质人才提供最好的生活工作条件的决心。

小编梳理土拍出让文件得知，本次土拍有以下几个看点：

1.首次限新房售价（1、2、3、5、6、7号宗地规定：建成普通商品房价格不能超过6500元/㎡，高级商品房价格不能超过9000元/㎡）

2.首次限制新房转让的年限

3.首次出让租赁型住房用地，而且必须自持

4.首次审核资金来源 （必须证明购地资金为自由资金、不属于违规进入房地产领域的资金） 

5.首次大规模集中公开供应住宅用地

在土地规划公布之后，新浪乐居也驱车来到兴隆湖科学城，与这些“待字闺中”的土地亲密接触，看看那些未来将改变成都面貌的人才们未来的居所。

**出租宗地：风景这边独好

在9宗兴隆湖科学城宗地中，4、8、9三宗土地为不能对外销售，只能出租，且租金由天府新区管委会直接规定，我们就先来看看这三宗土地的具体位置和现场的情况。

4号宗地面积107亩，在兴隆湖西南一角，距离兴隆湖湖水仅数百米在天府大道南延线旁，宗地另一侧是正在修造的蜀州路与环湖路交汇处。宗地是一块高地，站在高处可以很容易看到波光淋漓的水面。不远处是正在建造之中的菁蓉汇办公大楼，四号宗地未来修建的出租用房很可能是提供给该机构中的创业公司员工居住生活的。

四号宗地现场实拍

8号宗地面积63亩，位于兴隆湖南侧科学城中路北侧，距离兴隆湖位置相对远一些，未来租住在这里的企业员工可以很方便的驱车从科学城中路进入天府大道南延线进城，或乘科学城内的公共交通设施前往各个区域工作和生活。

8号宗地外侧的科学城中路已经竣工

9号宗地面积47亩，位于科学城北路与通洲路交汇处，可以方便地进入科学城路网中，距离兴隆湖湖面的距离不到百米，举目可见湖面。

4、8、9三宗土地均位于科学城交通便利处，4、9两宗土地周边的自然环境在9宗土地中都堪称最佳，将这样的土地上开发的住宅出租，对于想要来成都一展拳脚的高新人才来说，当然颇具诱惑。

9号宗地实拍图

可出售用地：风景好、交通好、配套好

1、2、3、5、6、7号宗地虽然没有强制规定只能出租，但是也在出让中规定：1.建成普通商品房价格不能超过6500元/㎡，高级商品房价格不能超过9000元/㎡；2.建成商品房只能定向出售给兴隆湖科学城入驻企业；3.商品房出售之后5年内不能出售，5~10年内必须按比例缴纳房价收益。

苛刻的限定条件让这6宗土地上最终呈现的商品房的流转属性大幅度下降，几乎无法通过购房进行投资，通过这样的规定，未来成都的人才中心、技术中心科学城的房价被锁死，企业与员工可以专心将精力放在科研、创业和工作上，生活水平也能在房价高涨的今天稳步提高。可以说政府苦心孤诣，下了大决心将科学城变成成都未来发展的引擎。

1、6号宗地位于科学城东侧，1号宗地是9宗科学城宗地中面积最大的，总面积达到172亩，建筑面积超过27万平方米，位置在红星路南延线东侧，与科学城的两栋办公大楼隔路相望，而在不远处又是地铁1号线南延线科学城地铁站，面积大、交通便利，1号宗地开发的商品房对人才的吸引力不言而喻。

1号宗地旁道路已经基本修建完毕

6号宗地面积78亩，目前所处的区域还没有建成的道路直达，仍在施工中，从宗地旁的工程公示栏中可以看到，6号宗地所处的区域是科学城的科研成果转化园，未来6号宗地开发的项目应该以此成果转化园的居住配套呈现。

2、7号宗地均位于兴隆湖南侧的科学城中路上，与8号宗地相隔不远，未来此处会形成一个人口相当稠密的科学城中路住宅集中区。

2、7号宗地实拍图

3号宗地与4号宗地隔梓州大道相望，呈长条形，面积128亩，总建筑面积24万㎡，与4号宗地同样享受梓州大道带来的便利交通。

5号宗地面积82亩，位于兴隆湖西北侧的鹿溪河生态区内，距离兴隆湖距离仅百米，环境优越，交通便利，另外值得一提的是，在5号宗地北边不远处即是成都第九中学兴隆湖科学城校区的工地，在未来这宗土地上项目的业主将能够享受成都最好的教育资源，这宗地也成为9宗地中综合条件最好的一宗土地。

5号宗地与邻近的天府九中

兴隆湖：兴隆可期

这9宗土地均围绕兴隆湖分布，也都在科学城的重要道路周边，良好的交通环境、自然条件以及未来可能会有的更多医疗、教育配套让每一宗土地都具备极高的价值。对于来蓉人才们来说，在这里能够获得非常好的居住条件，并且生活压力并不会因此加大，在居住方面的担忧尽数解除；对于成都政府和科学城了来说，将这些条件优越的土地以如此优惠的条件投入市场，足见其为了兴隆湖发展可谓下足“血本”，自然也对兴隆湖科学城的未来给予了厚望。

风景优美的兴隆湖

从目前科学城的建设现状来看，虽然很多基础设施还没有完成建设，但是目前已经建成的公园、办公楼、商业街等设施已经基本能够满足先期入驻企业的日常生活和工作需求，目前也已经有天府创新中心配套公寓在内的一些住宅项目处于即将建成的状态，很快兴隆湖科学城也将迎来第一批住户。

在未来商业、医疗、教育、生活配套等设施建成，多条地铁线路以及环湖轨道交通建成让科学城内部交通完善并与成都市区联通之后，兴隆湖在人才、科学和创新的加持之下势必成为成都最具活力的新区域。

兴隆湖旁已经接近建成的住宅和公寓

最后的问题是，谁将成为这9宗土地最后的主人？坊间认为天投集团将收下这全部九宗土地，并根据土拍规则要求对其中的部分项目自持运营。即使如此，问题依然很多，例如会不会产生变数？会不会有房企也能接受这苛刻的条件只求在兴隆湖站稳脚跟？在未来兴隆湖区域的自持型住房将会采取什么样的模式进行运营？会不会引入Reits模式保证企业的现金周转并让出租收益为更多人享受。

总而言之对于成都这个城市来说，不管是区域发展还是房地产模式的演进，12月29日将要拍卖的这9宗兴隆湖科学城土地都将成为风向标，深刻地影响这个不断变化的城市。

实探华府板块297亩地：这里是城南，并且不限购

10、11、12号三块连襟宗地位于城南华府板块，总占地面积297.71亩，容积率均小于3。

宗地位置：

华府近300亩土地竟然还不限购？

10、11、12号三宗宗地用地面积分别为117亩、101亩、78亩，总建筑面积达到59.5万㎡，起拍楼面地价均为3250元/㎡，且与28、29日两天参与土拍的其他土地不同，并没有熔断、定向出售或自持限制，依然遵循传统土拍市场上“价高者得”的基本原则。从天府新区近期的土地拍卖市场上看，今年城南参与土拍的住宅用地还没有流拍的先例，这三宗华府连襟地如果顺利拍出，则最终成交总价将在20亿元以上，为今年的成都土地市场收官。

土地内部实拍

土拍前新浪乐居已对该区域进行了详细探访，这三宗地在行政区划上在双流区境内，所以未来呈现项目将不会受到11月17日成都城南限购政策的影响。

宗地目前周边道路已经全部修建完毕，驱车前往颇为方便，最近的地铁站为在建的地铁5号线二江寺站，直线距离约2公里。宗地附近有学校：双流县协和实验小学、华阳镇中心小学等，另外华府板块在规划中还有龙江路小学、石室中学等名校资源。由于部分楼盘已交房入住，宗地附近的底商环境已较为热闹，但大型集中商业并无踪影。

宗地明显高出路基3~5米

从现场实拍的情况上看，3宗地上基本没有人造附着物，植被较多，且宗地整体高出邻近的迎宾大道，底土土质软、含水量高，在后期工程进行土地平整和土石方开挖时可能会颇费工夫，但是总的来说只要能将这三宗地拿到手，在土地资源日益稀缺的城南这些技术上的问题都不是问题。另外，12号宗地东侧有一座尚在正常运行中的变电所。

宗地东侧的变电站

乐居在踩地的过程中遇到多组不愿意透露身份的开发商探地人员，在交谈中得知多家大型品牌房企均对这3宗土地抱有浓烈的兴趣。

板块已成熟，库存已出清

宗地右侧为迎宾大道，与其一街之隔已有三个已经开发完成或即将开发完成的项目：花千墅、保利叶语、德商华府天骄，除花千墅仍有房源在售外，保利叶语与德商华府天骄住宅均已售完，二手房均价分别在6620元/㎡和5983元/平米左右。花千墅项目则是在原先万锦城的基础上，将部分高层规划改作低密洋房和别墅，目前在售均价为9500元/㎡。

宗地旁的万锦城项目（花千墅）

宗地旁的保利叶语项目

在今年5月31日的土拍会上，同属华府板块的一宗住商用地被万科以溢价104.28%，楼面地价3830元/平方米拿下，紧接着在7月21日，优品道在同一区域以楼面价6650元/㎡拿地，可见随着城南土地的日益稀缺，华府板块在开发商眼中价值正在快速攀升。

谁有豪吞300亩的魄力

从项目开发的角度上说，如果有开发商能有魄力和实力同时将3宗土地吞下进行统一的规划和开发，能够快速地在城南限购和土地供应量下降的大背景下建立板块甚至区域影响力，近60万平方米产品入市也能为房企明后两年的发展提供充足的弹药和竞争力，但是目前成都市场上能动辄掏出20亿现金来买地的房企屈指可数，且在28日的土拍之后这些大房企是否还有足够的弹药血拼3宗华府宗地仍是一个未知数，所以乐居认为：

这三宗宗地应该会以较高的溢价率成交，从今年城南的土地价格走势上看，最终成交的楼面地价超过6000元/㎡都是可以预料的，成交总价超过30亿难度不大；

如果是一家房企同时买下2宗或3宗，则拿地房企应该是目前在城南土地缺少项目、明年土地储备吃紧的大型全国性房企，也有极大可能出现多家大型房企联合的拿地模式；

也可能出现3宗土地分别被3个不同的开发商抢走的情况，在这种情况下，3个相似的项目同时入市，加上万科和优品道的项目，明年华府区域楼盘竞争的将进入白热化。